房价是否见顶?看看这四条再判断!

  • 时间:2015-07-07 10:42 编辑:上饶房产网 来源:上饶房产网 阅读:876
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摘要:在市场的急流中,大多数购房者往往很难做到理性判断购房时机及时入市,追涨杀跌对他们来说,更加常态。当房价下跌,合适的购房时机到来时,他们在犹豫、盼望何时探底;当房价迅速上涨,他们才纷纷急于入市,借钱也要买房,勇当高位接盘侠

在市场的急流中,大多数购房者往往很难做到理性判断购房时机及时入市,追涨杀跌对他们来说,更加常态。当房价下跌,合适的购房时机到来时,他们在犹豫、盼望何时探底;当房价迅速上涨,他们才纷纷急于入市,借钱也要买房,勇当高位接盘侠。今天,小编教你几招基本的市场判断方法,希望能帮助作为忠实粉的你资产配置更加有效。

1.看量价关系

“量价关系”是判断房地产市场走向最基本也是最根本变量。万物皆有周期,房地产也一样。正常的房地产周期运行规律必然经过四个阶段:从开启新一轮上升周期的“量价齐升”,到价格太高市场不买单的“量跌价升”,再到价格企稳成交量下滑的“高位震荡”,然后是市场观望的“量价齐跌”。

从最新的这轮房价上涨看,自去年930政策后,去年底市场已经在成交量上逐步回暖,业主小幅度试探性反价,价格稳步爬升。现在回头看,大多数购房者也会明白这也是深圳未来这两年最后的最佳购房时机。在330政策刺激后,深圳市场开始一波迅速的量价齐升,刚需简直以和时间在赛跑的速度争先入市。

在经过3-5月份三个月市场疯狂后,目前市场已经到了因价格太高,成交量环比出现下滑的阶段,但价格仍维持惯性上涨。预计,在下半年,即使未出现其他政策刺激的情况下,房价仍会高位运行。而市场的调整,预计最早也要等到明年,甚至要到明年下半年才有可能来到。更何况,政府手里还有降准、放开限外、放开限购等等救市弹药未发,所以,房价顶点何时到来,谁知道呢?

2.看货币信贷政策

货币政策的松紧是控制房价上涨的“水龙头”。多年前,央行行长的周小川的“房地产是蓄水池”的理论仍言犹在耳。推动这波股市、楼市双牛的最根本动因,无疑是货币政策宽松。简而言之,就是市场中的钱太多了,使得短期内购买力能承受的价格大幅提升。

当流动性充裕时,无论是对开发商的开发贷还是针对购房者个人的房贷,都会表现出适当宽松。例如,2009年楼市走旺的原因是空前松动的信贷。而在2013年下半年以来,随着信贷的收紧,楼市涨幅已明显放缓。因此宏观地看,货币政策是影响楼市涨幅的最主要因素。

2015年6月,部分银行减少房贷利率折扣或者提高房贷门槛,出现一定的收紧倾向。但究其原因是由于前期业务量太多额度不够用所致,并非货币政策根本性转向。且在连续两次降息后,即便房贷折扣上调,购房者的实际房贷成本仍在下降。

也有多家研究机构认为,目前经济企稳迹象逐渐清晰,降息对降低实际存贷款利率的效果正在减弱,以及出于证券市场风险的考虑,预计下半年降息的可能性已经较小。但决策部门货币政策宽松的立场未变,预计下半年仍有望迎来一次降准,以稳定经济复苏势头,向市场提供充足流动性。

3.看调控政策导向

中国房地产市场作为一个“政策市”,政策导向很大程度上影响市场走向。比如,深圳市场近三个月的疯狂就是330新政后政策消化的结果。如政府开始出现收紧调控的风声或实际行动,那房价向下拐点就不远了。同样,当在政府出手‘救市’,或喊话‘稳定市场信心’之时,往往就是楼市要触底上行。

4.看业主卖房心态

消费市场中,买卖双方心理博弈对经济行为的影响早有理论证明。在以存量房交易为主的深圳市场,二手业主的心态往往可以成为判断市场走向的重要依据。如当下的深圳楼市,二手业主无一例外看涨未来房价,导致捂盘不卖,造成供应短缺,或者漫天要价,而更不具备弹性的需求方只能被动接受。

反之,当市场上出现很多二手急售房源,那么很有可能是楼市转弱的表征。在2008年,当时市场上有大量投资客抵挡不住楼市价格向下的行情,害怕资不抵供,急于出售,导致大量笋盘出现。当然,如今投资客的比例已大不如前,出现集中抛售的可能性也大幅缩小。但当二手业主中,反价不是主流,能提供议价空间成为主流时,当一般议价空间达到10%-20%,则也可能说明市场在转弱了。

对应新房市场,当开发商出现折扣增多、低首付等促销手段,也可能说明开发商资金链出现紧张,房价向下概率增大。


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